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鎌倉生活や食に関する記事など日々の出来事を徒然なるままに書き綴った日記です。

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鎌倉移住ガイド3(注文住宅?建売?中古?)

筆者が予算の次に考えたことはどんな物件を買うのか?ということ。
選択肢は3つしかない。
①土地を買って家を建てる。
②建売の新築住宅を買う。
③中古住宅を買う。


一番手っ取り早いのは②で不動産屋が買った土地を
30-40坪くらいに細分化して家を建てて売っているものだ。
物件の数も多いし、 4500万円前後と都心で働くサラリーマンが買いやすそうな価格設定も
魅力。しかし、②の最大の問題は建物がちゃっちいことだろう。
新しいのは魅力的なのだが、やはりチープな感じは否めない。


 それもそのはずで、不動産屋が自己案件として抱える建売物件は
土地の部分では利益がでないので、
上物の建物の部分でコストを抑えて利益を出すのが業界のセオリーなのだそうだ。
従って、当然新築のマンションや戸建は業者の利益が乗っかった状態で販売価格が出される。


不動産業界の友人に確認したところ、およそ2-3割くらいは販売コストであるとのこと。
すなわち、業者の利益がそれくらい乗せられていて、
物件の正味価値は価格の7-8割程度しかないと言うこと。
これがどういうことかといえば、理論上は例えば5000万で新築のマンションを
業者から買ったとして、それを住まずに契約の翌日に即転売しても
3500-4000万円くらいでしか売れないと言うことなる。


建売新築は手を出しやすいが実はもっともリスキーなのではないか?と筆者は思っている。
そうなってくると、手としては①か③ということになる。
①は土地を買って建築家に頼んで注文建築をすれば、理想の住まいになるだろうが、
先程書いたように業者は土地だけを売ると利幅が薄いので
建売や建築条件付などに比べると、高めに価格を設定してくる。
コストパフォーマンスの観点から言えば必ずしもベストではない。
湘南方面に限れば、筆者の予算ではぎりぎりといったところだろう。


 ②については、日本人はとかく新築を好むようで、
日本は実は売れ残っている中古物件が非常に多いのだそうである。
一方、私の暮らしたことのあるドイツでは古い家をリフォームしたりして
手直ししながら住むのが当たり前で、新築住宅と言うのは贅沢品という感じである。
特に中古物件は市場の実勢相場価格に基づいて決まるし、
不動産業者の利益も上限が物件価格の3%+6万円と法律で決まっている。


さらに戸建の場合は20年で減価償却が終わったものとして評価されることが多いので
古い物件はほぼ土地代だけで手に入る。
従って、新築建売を買って売った際にありうるような、
買ったときの7-8割でしか売れませんでした。。。というようなケースはレアだ。
新築では手が出ない注文建築も中古なら選択肢に入ってくる。



もちろん、土台が不安定なものだったり、柱が腐ってたりしたら、話にならないので、
中古物件を買うときには一級建築士などの専門家に物件の評価をしてもらうことは
絶対必要だろう。
というわけで、筆者は予算に限界があって、見た目の綺麗さに拘らない人であれば、
中古物件、特に注文建築で建売でないものを買う戦略をおすすめしたい。

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皎月斎

Author:皎月斎
鎌倉に移住して来た江戸っ子です。
食通とは思っていませんが、
うまいものを食べるのが好きです。

他には日本美術にも興味があります。
夏場は主に湘南でセイリングをしてます。
どうぞ宜しく。

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