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鎌倉生活や食に関する記事など日々の出来事を徒然なるままに書き綴った日記です。

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住宅ローンの選択

無事契約が終われば、次は住宅ローンという関門が待っている。
つくづく思ったのは不動産の購入はとてもめんどくせぇと言うこと。
しかも住宅ローンはなぜか仮審査と本審査に分かれており、
基本的に仮審査を通らないと本審査は申し込めないようである。


仮審査、本審査と言っても審査する内容が変わるわけではなく、
仮審査と本審査の間で何も変化がなければ、問題なく通るようだ。
(例えば、勤務先が変ったり、自動車ローンなどの新規借入があったりなど)


審査のポイントは1年の返済金額が年収の40%以下であれば大抵通る。
だいたい想定金利は4%くらいで計算しているらしい。
あとは担保にする不動産が借地権だったり路線価のないような土地でなければ、問題ない。
住宅ローンは担保付な上に3%程度の金利が取れるおいしい案件なので、
各行とも力を入れている。


お金を預ける場合と違って、基本的に銀行の財務内容などは気にする必要はなく、
一番条件のいい商品でローンを組めばいい。
住宅ローンの決め手は金利と繰り上げ返済手数料だと思う。


金利は安い方がいいに決まっているので、言うまでもないことだが、
繰上返済手数料も重要である。
というのは約定通りに30年とか35年かけて払っていく人はかなり少なく、
ボーナスや月々の余剰から早めに返済していって、
早くローンを返してしまいたいと言う人のほうが多いからだ。
繰上返済手数料も今では無料のところがあって、
いつ、いくら返済しても無料(極端な話、毎月1万とかでも無料)というところもある。
個人的には多少金利を犠牲にしてでも繰上返済手数料無料を選択すべきと思う。


あとは金利だが、今の日銀の無担保コール翌日物金利(昔の公定歩合のようなもの)は
ゼロ金利でなくなった今でも、異常な低利であり、
10年物の国債利回りも低い今のうちに、借りておいた方がいい。
ちなみに欧州と米国の公定歩合(のようなもの)は3.5%、5.5%と
日本と比べてありえないくらい高い。
日銀もそこまでは上げなくても2.5-3.0くらいは目指してあげていく気なのは見え見えなので、今のうちに借りておくに越したことはない。


固定と変動とあるが、どの金利で借りるかという観点もあるが、
一番無難なのは全期間固定だろう。
これでも3.2%くらいだろうから、ヨーロッパの人が住宅ローンを組むよりよっぽど安い。
全期間固定のいいところはずーっと返済金額が変らないので
前に説明したキャッシュフローが読みやすい。
それなりの企業のサラリーマンであれば急に毎月の給料が減額されることは少ないので、
全期間固定で支払っていければ、まず支払い不能になることはないだろう。


とは言え、金利がもったいないと言う意見もあるだろうから、
その場合には一つを変動から10年物くらいの短中期で、
もう一つを全期間固定でと、 2本建にするといいかもしれない。


いずれにしても住宅ローンの本審査まで通れば一段落というところ。

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皎月斎

Author:皎月斎
鎌倉に移住して来た江戸っ子です。
食通とは思っていませんが、
うまいものを食べるのが好きです。

他には日本美術にも興味があります。
夏場は主に湘南でセイリングをしてます。
どうぞ宜しく。

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