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鎌倉生活や食に関する記事など日々の出来事を徒然なるままに書き綴った日記です。

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借地は選択肢になりうるか?

鎌倉は土地が少ない上、一等地はお寺が持っていて、
駅からすぐの土地はなかなか売りに出ないし、出ても相当に高額で、
下手をすると東京で家を買うより高くつく。
その為、最近、所有権ではなく借地権を買って家を建てるというケースが多くあるそうだ。


確かに借地権は所有権より安い。
不動産屋なども固定資産税の代わりに借地代を払うくらいで、
借地権は更新もできるし全然所有権と変わらないですよーなどとセールストークをする。
でも、ほんとうだろうか?やはり所有権より安い分、リスクは高いと見るべきで、
手放しで借地権の購入を進めるのは筆者ははなはだ疑問である。


まず、借地権の論拠となる民法によればこうある。


民法604条
賃貸借の存続期間は、二十年を超えることができない。
契約でこれより長い期間を定めたときであっても、その期間は、二十年とする。


 2  賃貸借の存続期間は、更新することができる。
ただし、その期間は、更新の時から二十年を超えることができない。


とあり、すなわち短期の定めがなく最長20年、更新なしが民法の基本である。
しかし、民法の特別法である借地借家法等によって、修正が設けられている。
借地借家法3条には借地関係に関しては短期は30年以上でなければならないと
定められており、賃借権は最低30年存続し長い分には制限はないということになる。


また、借地権の更新に関しては次の規定がある。
期間が満了しても更新拒絶には正当事由が必要(借地借家法6条)
この条文が論拠となって、借地権は更新ができる。
毎月賃借料を払う以外は実質的には何にも変わらないお得で
賢い持ち家の買い方ですというのが借地権派の言い分なのだろうが、
でもちょっと冷静に考えた方がいい。


 じゃあ、正当事由があった場合は更新を拒絶されて所有者から追い出されるの?
そもそも正当事由って何?っていう疑問が出てくる。


正当事由とは賃貸借という契約に基づくお互いの信頼関係を崩壊させるような事由が
発生した場合には、貸主は解除できますと言うことになるのだが、
例えば、何ヶ月にもわたって賃借料の支払いを怠ったりした場合はこれにあたる。
確かにそんな不義理で契約違反なことはしないから大丈夫と読めるのだが、
最近の判例でこういうものがある。
借地借家法6条の正当の事由を補完する立退料等金員の提供ないしその増額の申出は、
事実審の口頭弁論終結時までになされたものについては、
土地所有者が意図的にその申出を遅らせるなど信義に反するような事情がない限り、
原則としてこれを考慮することができる(最高裁判例平成6年10月25日)。


つまり、裁判所は所有者が更新拒絶する場合、正当事由がなくてもその代わり、
金(立退料の支払い)で解決することを認めるよって言ってるわけである。
最近、裁判所は金銭解決を広く認める判例が多く、これがもっと進んでいけば、
正当事由無しでも立退き料さえ払えばOKなんていう可能性も十分ありうる。
やっぱり住み慣れた土地っていうのはお金に変えられないわけで、
それでも高額と言えど金で立退きを迫られて、
出て行かなきゃならんリスクは正直結構やばいんじゃないかと思う。


それともう一つは世間的には借地権は資産として評価されないっつうことにある。
不動産を所有することの最大のメリットは何かと言えば、資産を持てると言うことである。
しかも不動産は抵当権を設定しさえすれば、極めて低利で銀行からお金を借りることができる。
余暇やリフォーム、立替などに自己資金が不足しても土地を担保に
銀行は喜んで金を貸してくれる。


さらに根抵当権は登記すればいいので、金を借りても担保として相手に引き渡さず、
自分で自由に利用できる。
一方、借地権はどうかというと、銀行は借地権を担保に融資をするということはない。
ちなみに筆者の勤務先も与信管理の一環で取引先から不動産担保を頂戴するが、
借地権を担保価値のある資産として評価はしていない。
このように資産としては実際には所有権と借地権には大きな差があると言える。


やっぱり、多少利便性を犠牲にしても同じ金額で購入するなら、
絶対所有権で土地を買った方がいいと思う。
もし借地権を購入するなら、こうしたリスクを覚悟の上ですべきだと思う。

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皎月斎

Author:皎月斎
鎌倉に移住して来た江戸っ子です。
食通とは思っていませんが、
うまいものを食べるのが好きです。

他には日本美術にも興味があります。
夏場は主に湘南でセイリングをしてます。
どうぞ宜しく。

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