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鎌倉生活や食に関する記事など日々の出来事を徒然なるままに書き綴った日記です。

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対不動産屋戦術

目標とする地域が細かく、できれば丁目単位にまで絞ることができたら、
次は実際に不動産屋に物件を紹介してもらうステップとなる。
ここで我々一般消費者が注意しなければならないのは
「決して不動産屋を信用してはならない」ということにつきる。


主な理由は2つあるのだが、最大の理由は不動産屋は双方代理が成立するということにある。
つまり、簡単に言ってしまうと物件を買う側と売る側の両方の代理人になれるということで、
筆者が仕事をしている法務や審査の世界ではありえない事と言え、
原告と被告が民事訴訟で同じ弁護士を使っているようなものだ。


これによってどういうことが起こるかというと、
①物件価格が高ければ高いほど業者は喜ぶ
②業者は売買両方の媒介ができる相手を選ぶということである。


①は当たり前と言えば当たり前なのだが、
他の業界だったら依頼人と代理人の利害を完全に一致させるために
買い手であれば減額報酬(物件価格から値引きさせたら報酬が増える)、
というオプションで媒介契約をするのである。


しかし、不動産業界にこのような慣習はなく、
不動産屋はどんなに客のために値引き交渉をしても
仲介手数料(物件価格の3%+6万円)しか収入にならず、
結局売主のために減額交渉などは基本的にやりたくないということになる。
従って、不動産屋はできる限り客に高値で買わせることを考える。


さらに最悪なのは②で、売り手と買い手の両方の仲介ができると言うことは
両方から手数料を取れると言うことで、例えば、自分が最高価格の指値を提示しても、
売り手の不動産屋は売り買い両方で手数料を取るために自分のところに買いに来た、
それより低い指値の買い手の申し込みしか、売主に伝えない、
なんていうことだって可能なわけだ。


さらには複数の買い手や売主に適当なことを言って価格を吊り上げたり等、
とにかく業者は一番多く手数料を取るにはどうしたらいいか?しか考えていない。
これは業者だけが悪いのではなく、
双方代理が法律的に認められる日本不動産法にも問題があると言える。


もう一つ、業者が頼りにならない理由は、
ぶっちゃけ不動産に関して素人が多いということである。
不動産屋を開業するには宅建が必要なのだが、
宅建資格者は営業所で1人持っていればいいことになっており、
多くの不動産屋は資格を持っていない。
例えば、大手のMやSとかでも無資格者が物件の案内を当たり前のようにしている。
不動産関係法や建築の知識はド素人の人間の意見なんぞ、
とてもじゃないが聞いちゃあいられない。


というわけで、不動産屋の「いい物件です」やら「なかなか出ない地域です」などの美辞麗句は
全て聞き流した方がいい。
あくまで不動産屋は物件の紹介を受けるためのツールと割り切り、
複数の業者をうまく使い分けながら、物件を探していった方がいい。
そして物件について本当に専門家の意見を聞きたかったら、不動産屋ではなく、
一級建築士に物件を見てもらうべきである。
幸い鎌倉には優秀な建築士の方がたくさん開業してらっしゃる。
もちろんタダではないが、必要経費としてケチらない方がいい。
実は媒介専任契約で成功報酬ベースで減額交渉なども
積極的にやってくれる不動産屋もいたりする。


基本方針は不動産屋をうまく使いながら、
できる限り多くの物件に当たって相場や建物を見る目を養っていき、
自分の目でこれはという物件を選び出すことである。
選び出したら、専門家である建築士に物件を見てもらうことをしておいた方がいい。


それに物件はこまめにチェックしているとゆっくりと価格が下がっていく。
鎌倉の物件なんかだと、最初6800万だったのが
最終的に4200万で買い手がついたのだってある。だからあせらない方がいい。

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皎月斎

Author:皎月斎
鎌倉に移住して来た江戸っ子です。
食通とは思っていませんが、
うまいものを食べるのが好きです。

他には日本美術にも興味があります。
夏場は主に湘南でセイリングをしてます。
どうぞ宜しく。

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