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鎌倉生活や食に関する記事など日々の出来事を徒然なるままに書き綴った日記です。

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購入総額

住宅のコストは物件価格+諸費用である。


ローンを申し込むとき、危険なのは諸費用の計算を誤ってしまい、
ローンをぎりぎりの金額で申し込むと不動産の決済日に資金が足りなくなるという、
恐ろしい事態が生じる恐れがある。


とは言え、余分に借りればそれだけ金利が無駄にかかるので、
より賢い選択肢はしっかりと諸費用を正確に読んだ上で、借入を申し込むことである。


中古住宅を購入する場合は、およそ次のような感じになる。


物件価格・・・そのまま不動産のチラシに書いてある金額
仲介手数料・・・不動産業者に支払う金額 6.3万円+3.15%
印紙代・・・不動産売買契約書とローン契約書に貼る印紙
ローン事務手数料・・・銀行から住宅ローンを借りる際に取られるチャージ
ローン保証料・・・ローン保証会社に支払うチャージ
火災保険料・・・ローンを借りるときに必ず入るように言われる
登記費用・・・決済後に司法書士に依頼して登記する費用


と、これだけかかるが、およそ物件価格の5-10%を見ておけば、いいと思う。

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住宅ローンの選択

無事契約が終われば、次は住宅ローンという関門が待っている。
つくづく思ったのは不動産の購入はとてもめんどくせぇと言うこと。
しかも住宅ローンはなぜか仮審査と本審査に分かれており、
基本的に仮審査を通らないと本審査は申し込めないようである。


仮審査、本審査と言っても審査する内容が変わるわけではなく、
仮審査と本審査の間で何も変化がなければ、問題なく通るようだ。
(例えば、勤務先が変ったり、自動車ローンなどの新規借入があったりなど)


審査のポイントは1年の返済金額が年収の40%以下であれば大抵通る。
だいたい想定金利は4%くらいで計算しているらしい。
あとは担保にする不動産が借地権だったり路線価のないような土地でなければ、問題ない。
住宅ローンは担保付な上に3%程度の金利が取れるおいしい案件なので、
各行とも力を入れている。


お金を預ける場合と違って、基本的に銀行の財務内容などは気にする必要はなく、
一番条件のいい商品でローンを組めばいい。
住宅ローンの決め手は金利と繰り上げ返済手数料だと思う。


金利は安い方がいいに決まっているので、言うまでもないことだが、
繰上返済手数料も重要である。
というのは約定通りに30年とか35年かけて払っていく人はかなり少なく、
ボーナスや月々の余剰から早めに返済していって、
早くローンを返してしまいたいと言う人のほうが多いからだ。
繰上返済手数料も今では無料のところがあって、
いつ、いくら返済しても無料(極端な話、毎月1万とかでも無料)というところもある。
個人的には多少金利を犠牲にしてでも繰上返済手数料無料を選択すべきと思う。


あとは金利だが、今の日銀の無担保コール翌日物金利(昔の公定歩合のようなもの)は
ゼロ金利でなくなった今でも、異常な低利であり、
10年物の国債利回りも低い今のうちに、借りておいた方がいい。
ちなみに欧州と米国の公定歩合(のようなもの)は3.5%、5.5%と
日本と比べてありえないくらい高い。
日銀もそこまでは上げなくても2.5-3.0くらいは目指してあげていく気なのは見え見えなので、今のうちに借りておくに越したことはない。


固定と変動とあるが、どの金利で借りるかという観点もあるが、
一番無難なのは全期間固定だろう。
これでも3.2%くらいだろうから、ヨーロッパの人が住宅ローンを組むよりよっぽど安い。
全期間固定のいいところはずーっと返済金額が変らないので
前に説明したキャッシュフローが読みやすい。
それなりの企業のサラリーマンであれば急に毎月の給料が減額されることは少ないので、
全期間固定で支払っていければ、まず支払い不能になることはないだろう。


とは言え、金利がもったいないと言う意見もあるだろうから、
その場合には一つを変動から10年物くらいの短中期で、
もう一つを全期間固定でと、 2本建にするといいかもしれない。


いずれにしても住宅ローンの本審査まで通れば一段落というところ。

不動産売買契約書

こちらから買付申込をして相手が売渡承諾をすると、晴れて売買契約書の締結となる。


この不動産売買契約書であるが、はっきり言って、買い手に不利に書かれてある。
しかし、不動産業界共通の定型の約款となっており、文言の変更はかなり困難である。
不動産売買契約は事細かに書くときりがないので、
我々一般消費者が気をつけておきたい項目を書いておきたい。


契約書で最低限確認しておかなくてはならんのが、
①ローン特約の有無、またその内容
②売主の瑕疵担保責任
である。


①は不動産の場合、ローンを組んで買うのが大半なので、ローンが降りなければ、
その物件は買えないということになる。
ここまではいいとして、重要なことは契約締結時に手付金として
物件価格の5-10%を前渡することにある。
仮にローン特約が何もない場合、後でローンを申し込んでローンが借りられないとなると、
手付金はまるごと売主に没収されることになる。
つまり決済日までに金を用意できなかったのは買い手の責任。
しかし、はっきり言ってこれだけの金額を没収されたら、
価格を下げない限り、家なんぞ買えないわけだ。
それじゃあんまりにもきついので、ローンが通らなかった場合には
手付金を返還して契約を解除しますというのがローン特約なのである。


このローン特約自体は大抵の契約書に盛り込んであるのでそれはいいのだが、
だいたい○月○日までと、日付を区切って期限が決まっているので、
これを過ぎてもローンが降りないとなるとえれぇことになる。
できるかぎり、余裕を持った日程にしてもらえるよう、交渉しておいた方がいい。
少なくとも2週間から1ヶ月くらいは欲しいかな。


次は②の瑕疵担保条項。
瑕疵とは文字通りキズと言う意味で、物件が傷物だったら、
売主さんに責任をとってもらいますよ、という条項である。
これも民法ではもっと長い期間定められているのだが、
大抵契約だと3ヶ月とかまでしか保証されない。
なので、中古の場合、引渡しを受けたら、家を徹底的にチェックしておいた方がいい。
期限が決まっているので、ちょっとおかしいなんていうところがあったら、
迷わず、売主に文句を言って直してもらうか、賠償してもらうなど、そこは割り切った方がいい。


一番大事なのは契約書を自分でしっかり全部読んで、
自分の常識でおかしいと思ったことは躊躇わずに意見を言うこと。
これさえできれば、そんなに契約書で失敗することはないと思う。

購入物件決定後の流れ

購入する物件が決まった後の流れを確認しておくと次のような感じになる。


買付申込 

売買契約締結 

住宅ローン仮審査申込  

住宅ローン本審査申込 

代金決済と登記


まずは買付申込をして売り手と金額において妥結することが重要。
基本的には早いもん勝ちなので気持ちがあせってしまうが、あせりは禁物。
買えなかったら縁がなかったくらいの余裕を持って望みたいところ。
実際、不動産屋は手数料を稼ぐために色々画策するわけで、
自分の買付申込がほんとうに売主まで届いたかどうかすら、わからないのだから。


尚、買付申込はあくまで契約交渉の申込なので、
この段階では十分引き返せる(不動産屋は引き返せないことを言うがこれは嘘)。
法的にリスクが生じるのは売買契約締結後と考えておいて良いだろう。


買付申込書に対し、売主から売渡承諾書出してくれば、
基本的に売買契約締結に向かって動くことになる。

購入価格の限界点

目星の物件が見つかれば、買付申込をするかどうか、ということになる。
買付申し込みまで進んじゃうと、基本的に後戻りは法的にはともかく、心理的に難しくなるので、
買付申込前に決断しないといけない。


買ってもいいかどうかの最も重要なキーポイントはキャッシュフローである。
つまり現金収入として入ってくるお金がローンなどの支払として出て行くお金を上回るかどうかだ。


 以下のような計算式で検討して見るといいと思う。


+正味現金月収(サラリーマンであれば、手取の月給)
+正味副収入(相当安定して入ってくるのであれば・・・)
-月額ローン支払額(金利が増えるとUP)
-月割固定資産税支払額(結構かかります。うちは10万以上かかる)
-食費(外食中心で50000万くらいですかな)
-電気料金(エアコンとか使うことを考えると8000円はいきますな)
-ガス料金(5000円は見ておいた方がいいかと)
-NHK受信料(2670円、ちなみに筆者はテレビ見ないので払ってないです)
-電話・プロバ代(20000円、ネットはないと生きていけません、携帯も含めるとこれくらいいく)
-新聞代(3000-4000円、僕はネットで見てますが)
-こずかい(まあ、ここは人それぞれですな)


というわけで家賃の代わりに住宅ローンと固定資産税が
乗っかってくると言うイメージでよいと思う。


例えば、全期間固定は今3.2%とかそんなもんだと思うけど、
それで3000万借りた場合で計算するとローン月額支払いは118,828円となり、
総計キャッシュアウト額は26万円程度。
(固定資産税支払を年間24万、こずかい3万として計算)
すなわち、手取りの月給が26万程度は必要であると言うことになる。


ボーナスを充てればいいだろう?という考えもあるが、
ボーナスは最近は大手企業でも安定性が低いし、
繰上返済の原資として使ったりしたほうがいいと思うので辞めておいた方が無難。
それにボーナスくらい自由に使いたいのが人情だろう。
上記のように、物件の価値などは別にして、お金の計算だけ見れば、
極論するとキャッシュフローさえ回れば、買ってもOKだと思う。

借地は選択肢になりうるか?

鎌倉は土地が少ない上、一等地はお寺が持っていて、
駅からすぐの土地はなかなか売りに出ないし、出ても相当に高額で、
下手をすると東京で家を買うより高くつく。
その為、最近、所有権ではなく借地権を買って家を建てるというケースが多くあるそうだ。


確かに借地権は所有権より安い。
不動産屋なども固定資産税の代わりに借地代を払うくらいで、
借地権は更新もできるし全然所有権と変わらないですよーなどとセールストークをする。
でも、ほんとうだろうか?やはり所有権より安い分、リスクは高いと見るべきで、
手放しで借地権の購入を進めるのは筆者ははなはだ疑問である。


まず、借地権の論拠となる民法によればこうある。


民法604条
賃貸借の存続期間は、二十年を超えることができない。
契約でこれより長い期間を定めたときであっても、その期間は、二十年とする。


 2  賃貸借の存続期間は、更新することができる。
ただし、その期間は、更新の時から二十年を超えることができない。


とあり、すなわち短期の定めがなく最長20年、更新なしが民法の基本である。
しかし、民法の特別法である借地借家法等によって、修正が設けられている。
借地借家法3条には借地関係に関しては短期は30年以上でなければならないと
定められており、賃借権は最低30年存続し長い分には制限はないということになる。


また、借地権の更新に関しては次の規定がある。
期間が満了しても更新拒絶には正当事由が必要(借地借家法6条)
この条文が論拠となって、借地権は更新ができる。
毎月賃借料を払う以外は実質的には何にも変わらないお得で
賢い持ち家の買い方ですというのが借地権派の言い分なのだろうが、
でもちょっと冷静に考えた方がいい。


 じゃあ、正当事由があった場合は更新を拒絶されて所有者から追い出されるの?
そもそも正当事由って何?っていう疑問が出てくる。


正当事由とは賃貸借という契約に基づくお互いの信頼関係を崩壊させるような事由が
発生した場合には、貸主は解除できますと言うことになるのだが、
例えば、何ヶ月にもわたって賃借料の支払いを怠ったりした場合はこれにあたる。
確かにそんな不義理で契約違反なことはしないから大丈夫と読めるのだが、
最近の判例でこういうものがある。
借地借家法6条の正当の事由を補完する立退料等金員の提供ないしその増額の申出は、
事実審の口頭弁論終結時までになされたものについては、
土地所有者が意図的にその申出を遅らせるなど信義に反するような事情がない限り、
原則としてこれを考慮することができる(最高裁判例平成6年10月25日)。


つまり、裁判所は所有者が更新拒絶する場合、正当事由がなくてもその代わり、
金(立退料の支払い)で解決することを認めるよって言ってるわけである。
最近、裁判所は金銭解決を広く認める判例が多く、これがもっと進んでいけば、
正当事由無しでも立退き料さえ払えばOKなんていう可能性も十分ありうる。
やっぱり住み慣れた土地っていうのはお金に変えられないわけで、
それでも高額と言えど金で立退きを迫られて、
出て行かなきゃならんリスクは正直結構やばいんじゃないかと思う。


それともう一つは世間的には借地権は資産として評価されないっつうことにある。
不動産を所有することの最大のメリットは何かと言えば、資産を持てると言うことである。
しかも不動産は抵当権を設定しさえすれば、極めて低利で銀行からお金を借りることができる。
余暇やリフォーム、立替などに自己資金が不足しても土地を担保に
銀行は喜んで金を貸してくれる。


さらに根抵当権は登記すればいいので、金を借りても担保として相手に引き渡さず、
自分で自由に利用できる。
一方、借地権はどうかというと、銀行は借地権を担保に融資をするということはない。
ちなみに筆者の勤務先も与信管理の一環で取引先から不動産担保を頂戴するが、
借地権を担保価値のある資産として評価はしていない。
このように資産としては実際には所有権と借地権には大きな差があると言える。


やっぱり、多少利便性を犠牲にしても同じ金額で購入するなら、
絶対所有権で土地を買った方がいいと思う。
もし借地権を購入するなら、こうしたリスクを覚悟の上ですべきだと思う。

対不動産屋戦術

目標とする地域が細かく、できれば丁目単位にまで絞ることができたら、
次は実際に不動産屋に物件を紹介してもらうステップとなる。
ここで我々一般消費者が注意しなければならないのは
「決して不動産屋を信用してはならない」ということにつきる。


主な理由は2つあるのだが、最大の理由は不動産屋は双方代理が成立するということにある。
つまり、簡単に言ってしまうと物件を買う側と売る側の両方の代理人になれるということで、
筆者が仕事をしている法務や審査の世界ではありえない事と言え、
原告と被告が民事訴訟で同じ弁護士を使っているようなものだ。


これによってどういうことが起こるかというと、
①物件価格が高ければ高いほど業者は喜ぶ
②業者は売買両方の媒介ができる相手を選ぶということである。


①は当たり前と言えば当たり前なのだが、
他の業界だったら依頼人と代理人の利害を完全に一致させるために
買い手であれば減額報酬(物件価格から値引きさせたら報酬が増える)、
というオプションで媒介契約をするのである。


しかし、不動産業界にこのような慣習はなく、
不動産屋はどんなに客のために値引き交渉をしても
仲介手数料(物件価格の3%+6万円)しか収入にならず、
結局売主のために減額交渉などは基本的にやりたくないということになる。
従って、不動産屋はできる限り客に高値で買わせることを考える。


さらに最悪なのは②で、売り手と買い手の両方の仲介ができると言うことは
両方から手数料を取れると言うことで、例えば、自分が最高価格の指値を提示しても、
売り手の不動産屋は売り買い両方で手数料を取るために自分のところに買いに来た、
それより低い指値の買い手の申し込みしか、売主に伝えない、
なんていうことだって可能なわけだ。


さらには複数の買い手や売主に適当なことを言って価格を吊り上げたり等、
とにかく業者は一番多く手数料を取るにはどうしたらいいか?しか考えていない。
これは業者だけが悪いのではなく、
双方代理が法律的に認められる日本不動産法にも問題があると言える。


もう一つ、業者が頼りにならない理由は、
ぶっちゃけ不動産に関して素人が多いということである。
不動産屋を開業するには宅建が必要なのだが、
宅建資格者は営業所で1人持っていればいいことになっており、
多くの不動産屋は資格を持っていない。
例えば、大手のMやSとかでも無資格者が物件の案内を当たり前のようにしている。
不動産関係法や建築の知識はド素人の人間の意見なんぞ、
とてもじゃないが聞いちゃあいられない。


というわけで、不動産屋の「いい物件です」やら「なかなか出ない地域です」などの美辞麗句は
全て聞き流した方がいい。
あくまで不動産屋は物件の紹介を受けるためのツールと割り切り、
複数の業者をうまく使い分けながら、物件を探していった方がいい。
そして物件について本当に専門家の意見を聞きたかったら、不動産屋ではなく、
一級建築士に物件を見てもらうべきである。
幸い鎌倉には優秀な建築士の方がたくさん開業してらっしゃる。
もちろんタダではないが、必要経費としてケチらない方がいい。
実は媒介専任契約で成功報酬ベースで減額交渉なども
積極的にやってくれる不動産屋もいたりする。


基本方針は不動産屋をうまく使いながら、
できる限り多くの物件に当たって相場や建物を見る目を養っていき、
自分の目でこれはという物件を選び出すことである。
選び出したら、専門家である建築士に物件を見てもらうことをしておいた方がいい。


それに物件はこまめにチェックしているとゆっくりと価格が下がっていく。
鎌倉の物件なんかだと、最初6800万だったのが
最終的に4200万で買い手がついたのだってある。だからあせらない方がいい。

旧鎌倉その2

前回は旧鎌倉の西と南側の地域を説明したので、今回は北と東側について。


 <旧鎌倉北側>
ここは八幡宮の北側と厳密には旧鎌倉ではないが、北鎌倉も含めることにしたい。


 ①山ノ内
北鎌倉駅周辺部がこの山ノ内と呼ばれる地域で、
厳密には切り通しの外にあり、旧鎌倉ではない。
円覚寺や建長寺などの大寺院があってほとんど開発が進まなかったことから、
旧鎌倉以上にしっとりした古都の雰囲気が色濃く残っており、
しかも手頃な価格で物件が出てくる。価格としては建売新築で4500万くらいから、
土地を買って家を建てる場合は5000万でいけるものと思われる。
しかも、北鎌倉までだいたい20分以内の距離にある。
難点は鎌倉以上に山深い土地なので物件はだいたい谷戸部のものになり、
場合によっては急な坂や車の入らない土地、湿気の多い土地であることなどがある。
去年の梅雨時に売れ残っていた建売を内覧したら畳がカビていてびっくりした。
以上のように難点もあるが、町並と価格は非常に魅力的である。


 ②西御門
八幡宮のすぐ北にある谷戸。
ここは駅から徒歩で20分くらい距離だが、手頃な価格で物件が出てくるのでおすすめ。
建売なら4000万円台後半で物件が出てくる。
湿気の度合いも個人的には山ノ内ほどではないと思う。
ただ谷戸なので山に面した土地や多少の坂は覚悟しないといけない。


 <旧鎌倉東側>
往時の鎌倉の中心地は今の駅のある周辺ではなく、若宮大路から東の地域だったそうである。
若宮大路が京から攻め込まれた場合の最終防衛ラインとして想定され、
幕府の本拠や北条一門の屋敷などは東側の谷戸に配置されていることからも分かる。
そんなわけで東側は歴史的遺跡が多く、今も往時の鎌倉の雰囲気が残っていることが多い。
しかし、駅からはちょっと遠くなるので、西や南に比べると割りと手頃。


①小町
鎌倉駅東口を出るとこの地域。ここはもろに中心地なので相当に高い。
若宮大路を一歩入ったとおりに面した土地などは坪単価190万はする。
なので、小町1丁目、2丁目は諦めた方が無難で狙うなら東勝寺橋奥の3丁目あたり。
ここならリーマンの年収でも手が出る物件が出てくる可能性があるが、
小町と言いながらも結構坂がきつかったりする。


②雪ノ下
小町の北側の地域で八幡宮の周辺部の土地を指す。
駅までのアクセスは徒歩で15-20分くらいといったところ。
1丁目、2丁目、3丁目はやはり高くて7000万くらい用意できないと手が出ない。
狙うなら東側の4丁目、5丁目。
広さや新築に拘らないなら4000万円台で物件が出ることがある。


③浄明寺
雪ノ下の東側で、金沢街道沿いに分布する地域。
金沢氏はちなみに北条一門の家系である。
1丁目から6丁目まであるので丁目によってかなり雰囲気が違う。
1丁目は雪ノ下のとなりにあり、駅まで徒歩20-25分くらい。
歩くと水の澄んだ川に何匹もの鯉が泳いでいたり、昔ながらの魚屋さんなどがあったりして、
雰囲気は閑静でゆったりしている。
価格も雪ノ下より若干安いのでねらい目だが、あまり物件は出てこないようである。
2丁目はさらに川沿いに東に進んだところにある。
竹寺で有名な報国寺や華頂宮邸などがある地域。
どうも報国寺の土地が多いようで、借地物件が多い。
この辺まで来るとバス便で駅までいくことになるが、環境は鎌倉らしさが残っている。
3丁目は鎌倉五山の浄妙寺があり、その門前の通りは風格ある門構えの家が並んでいる。
価格は1丁目とかよりは安いだろうが、中古でも5000万近くは用意しないと厳しい。
4丁目、5丁目はその東側の地域だが、ここまで来てもそんなに値は落ちず、
やはり5000万程度の資金が必要。近くに茶道の家元の家があったりする。
その先にある6丁目は鎌倉逗子ハイランドと言って、西武が開発した新興住宅地域。
土地も整然としており、西友もあって便利なところだが、
旧鎌倉の雰囲気に拘る人にはチョイスに入ってこないかもしれない。


②二階堂
金沢街道の北にある地域。
ちなみに二階堂氏も北条一門衆。
永福寺跡地や夢想疎石の作った禅寺庭園のある瑞泉寺などがあり、
ここも歴史的な雰囲気が色濃い地域。
日本画家の平山郁夫氏もこの二階堂に住んでいるのだが、
しっとりした日本家屋で大きな家なのだが、派手でなく鎌倉の雰囲気にあった邸宅で、
さすが平山氏と思わせる。
ここだと、5500万くらいで土地を買って家を建てたという事例があるそうだ。
しかし冷静に考えると、注文建築の場合は6000万、
中古の場合は5000万は見ておく必要がある。


というわけで、総括すると、旧鎌倉地域で6000万円以内の予算に収めて、
まともな家や土地を探そうと思うなら、
二階堂、浄明寺、西御門あたりに絞られてこよう。
現に筆者は上記予算内でこの地域に絞って物件を探しまくって、
半年ほどで70坪の中古住宅を買うことができました。


もっと価格を落とすなら、山ノ内。
狭くても海側がいいなら由比ヶ浜や材木座、長谷と言った感じで
目的を持って土地を絞って探すといいと思う。
探す地域が決まったら、あとは不動産屋に接触である。
次回は不動産屋について書きたいと思う。

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プロフィール

皎月斎

Author:皎月斎
鎌倉に移住して来た江戸っ子です。
食通とは思っていませんが、
うまいものを食べるのが好きです。

他には日本美術にも興味があります。
夏場は主に湘南でセイリングをしてます。
どうぞ宜しく。

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