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鎌倉生活や食に関する記事など日々の出来事を徒然なるままに書き綴った日記です。

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旧鎌倉その1

前回書いたように旧鎌倉で探すことを決意した筆者は、
旧鎌倉のどの辺の物件を探すかを考えねばならなかった。


八幡宮と若宮大路を基点に東西南北に区切って分類してみた。
以下に出てくる値段はすべて物件価格で諸経費は除いた金額です。


 <旧鎌倉西側>
ここは鎌倉駅へのアクセスもよくほとんどが駅まで徒歩圏なので、
東西南北の区分ではもっとも地価が高い地域である。
地名としては御成町、佐助、扇ガ谷がこれにあたる。


①御成町
鎌倉駅西口を出てすぐがこの地域である。
市役所や紀伊国屋などの施設もある割りに閑静な住宅街で言うこと無しの場所なのだが、
筆者が1年近く物件をネットや不動産屋を介して見てきた限り、
ほとんど物件は出なかった。
出ても横須賀線の線路のすぐ近くとか。
今後も御屋敷が解体され土地が分割販売されない限り、物件としては出てこないと思うし、
坪単価200万円超くらいいきそうな気がするので、
億単位の金が用意できる人以外はこの地域を狙うのはやめておいたほうがいいだろう。


 ②佐助
市役所通りを進んでトンネルを抜けるとこの地域。
銭洗弁天や佐助稲荷があるのもこのあたりである。
ここでも十分徒歩圏なので、なかなかに高い。
土地を買って家を建てる場合は最低でも8000万くらいは用意しないと無理かもしれない。
中古を狙うにしても6500万くらいは要するだろう。
結構谷戸が入り組んでいるので、駅から近い割には山に面した土地が多い。
従って6000万以内でこの辺に住もうとすると、一方が崖とか、
車が入らないとか癖のある土地を狙うしかないだろう。


③扇ガ谷
駅の西北部一帯がこちらの土地。文字通りに割りと広い地域なのだが、
ここもあまり物件は出てこない。
なぜかというと海蔵寺やら英勝寺などのお寺が多く、
一等地はだいたいお寺が所有権を保有しているのが一因と思われる。
ちなみに鎌倉の西に通じる化粧坂と北に通じる亀ヶ谷坂という切り通しに接しており、
交通の要衝であった為、有力御家人で後に関東管領の家柄となる上杉家の居館があった。
ここもお屋敷が多くて土地の値段は前二者同様かなり高い。


<旧鎌倉南側>
西側が古くから伝統的な高級住宅街であるなら
南側は湘南文化の発展とともに人気が出てきた地域。
地名で言うと由比ヶ浜、材木座、長谷、坂ノ下、笹目町。
ちなみに往時は船着場だったり、身分の低い職能民が居住した地域であったため、
海側一帯は近代以前は高級地帯ではなかった。
江戸時代に被差別民の棟梁となる弾左衛門も由比ヶ浜の出身といわれている。


①由比ヶ浜
若宮大路を南に下って右側に位置するのがこの地域。
駅まではだいたい徒歩15分から20分くらい。
何といっても鎌倉の海に近いので湘南に住みたい人には人気のある地域である。
筆者もこの地域で探したりしてみたが、坪単価は160万くらいからという感じで非常に高い。
6000万くらいの手が出そうな物件もたまに出るが20坪くらいの狭小住宅。
狭くてもいいから旧鎌倉の海側に住みたいという人は探してみてもいいだろう。


②材木座
若宮大路を海に向かうと左側に見えるのがこちら。
駅まではだいたい20~25分くらい。
こちらは1丁目から6丁目まであり結構広い地域なのだが、
平坦な土地の多い1丁目、3丁目、5丁目はかなり高い。
だいたい由比ヶ浜と同じ位する。
でも、海辺のスローな町並みの雰囲気が良く出ていて筆者はとても好きな土地である。
我々リーマンが狙うなら山側の4丁目か6丁目あたり。
どうしても山に面した土地になってしまうし、それでも6000万くらいの予算は必要。


③笹目町
由比ヶ浜の北側の小さい区画の地域。
開発の激しい南側の中では鎌倉らしい雰囲気が色濃く残っている。
が、小さい地域なので物件自体少ない。価格は由比ヶ浜と同じくらいはする。


④長谷
鎌倉のもう一つのシンボル大仏様がある地域。
ここも1丁目から5丁目まであって、海側の1丁目、2丁目、3丁目は高め。
狙うなら山側の4丁目、5丁目で建売や中古を狙うなら、5000万円台後半で物件が出てくる。
筆者も何件か見たがコストパフォーマンスは悪くない地域だと思っている。
ただ週末の混み具合は都心並みと覚悟しておいた方がいい。
ちなみに駅まであるくと25分~30分超と言ったところか。
極楽寺坂の切り通しを抜けると稲村ガ崎方面に出るが、旧鎌倉ではなくなるので除外する。


 ⑤坂ノ下
長谷の南西側にある、ここも小さい地域。
値段的には長谷2丁目とかと同程度だろうが、物件の数自体少ない。


というわけで、庶民が買うには旧鎌倉の西側と南側はかなり価格的に厳しい。
予算のある人はその分いいところなので勝負してもいい地域だろう。
敢えて、リーマンが狙うとすると、40坪以上の広めの戸建を狙うなら、
材木座4丁目、6丁目、長谷4丁目、5丁目あたり。
狭小住宅でもいいなら由比ヶ浜や長谷2丁目あたりで。
価格は5000万円台後半~という感じだろうか。

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鎌倉の特性(鎌倉移住ガイド6)

まず鎌倉に住もうとするとき、理解して欲しいのは鎌倉という都市の特性である。
有名な「住みたい鎌倉」という、鎌倉で家を買いたい人の投稿サイトを見ると、
よくあるのが駅まで平坦、徒歩圏で予算4500万円とか書いている方を多くお見受けする。
しかしながら、家を探した筆者の経験からすると、
そのような条件の家を見つけるのは奇跡に近いことではないだろうか?


鎌倉を京都や奈良と同じ感覚で家を探してもいけないと思うし、
茅ヶ崎あたりの湘南のイメージで探すのも正しくはないと思う。
鎌倉は京都、奈良に続く三大古都として挙げられることもあるが、
前二者とは都市の設計思想が根本的に異なっている。
平城京と平安京は唐の都城制をモデルに広い盆地に碁盤目状に区画整理して作ったもので、
どちらかというと古代都市に類するものである。
しかも、日本の都城制は長安などと違って羅生門を除けば、
城壁や門を大して設けなかったので、
およそ外敵から防御するという発想があまりない都市設計となっている。


これに対し、鎌倉はやはり中世都市なのである。
中世都市とはすなわち城塞都市である。
ヨーロッパで言えば、教会を中心として円形に配置し、
城壁でぐるっと囲んでいるのが想像できると思う。


日本で中世都市は鎌倉と江戸がこれにあたるのであるが、
両方とも自然の地形を天然の城壁として利用していることに日本らしさが表れていると思う。
ちなみに江戸は江戸城を中心に河川を利用して天然の堀として利用し、
巨大な城塞都市が出来上がっているのであるが、近代化してしまってみる影もない。


鎌倉の方は北、東、西を標高100m程度の峻険な山と南を海に囲まれた地形を
天然の城壁として利用している。
交通は船を除けば、切通と呼ばれる山を切り開いた狭い通り道のみで
外部と行き来できるようになっており、非常に防御に心を砕いた城塞都市なのである。


そして、鎌倉幕府の頃からこの狭い地域に10万人以上の人が住んでいたそうで、
山間の谷になっている地域を居住地として
切り開いて居住地にする工夫が進められてきた。
これが谷戸と呼ばれる、ひだ状の平地になっている地域である。
谷を広げて緩やかな斜面に段々状の平地を作って、
有力な御家人たちはここに住んだといわれている。
北条時政邸とか著名な武士の屋敷はだいたい谷戸部に多い。


このことから何が言えるのかというと、
①そもそも平坦な場所というものは少ない。
②どこに行っても山があるので、土地の一方が山であっても覚悟しなくちゃならん。
③山と海に囲まれているので湿気も多い。
④狭い地域に80以上の寺社仏閣が存在するので、一等地はお寺が持っていることが多い。
⑤従って、徒歩圏平坦地はほとんど物件が出ない、出ても相当高い。


というわけで、京都や奈良のような古都の感覚で鎌倉で家探しをすると、
痛い目を見る。


我々庶民が旧鎌倉で家を買おうと思ったら、下記のような方針で臨むのが正しいだろう。
①少々坂があっても急でない限りは許容範囲と考える。
②徒歩圏に拘らず、鎌倉ではバス便が当たり前と覚悟する。
③土地のすぐ近くが山でも町の特性として受け入れる。
④それでも、徒歩圏で平坦地がいいという場合は
  30坪未満(いや20坪未満かも)の狭小住宅で我慢する。

鎌倉市の地域区分(鎌倉移住ガイド5)

筆者は家を探す地域としては湘南のうち、鎌倉市内で探してみようと言うことになったのだが、
鎌倉はおおざっぱに5つほどの地域に分かれていて、町の雰囲気は大きく異なる。
これから、家を買う人の参考までに地域のイメージを書いておきたい。
①大船地域及び玉縄地域
まず、東京から電車で向かうと、鎌倉市内に入るのは大船地域と玉縄地域だろう。
大船地域は大船駅の東側一帯を指し、玉縄地域は西側一帯を指すようだ。
大船駅周辺はデパートやスーパーもあり、各線へのアクセスもよく交通の便もよい。
物価も鎌倉駅周辺に比べると安いそうで、非常に暮らしやすい町のようである。
しかしながら、悪く言えばふつーのベッドタウンなのである。
いわゆる我々が鎌倉と聞いてイメージするような雰囲気はこの地域にはない。
ただし、その分、旧鎌倉などの不動産より価格は低めだし、
旧鎌倉のようにどこにいっても山があったり、
道路が狭かったりというような癖のある土地は少ない。
この地域で鎌倉らしい土地柄を求めるのであれば、何といっても北鎌倉である。
北鎌倉は北条家の所領であったこともあり、
建長寺や円覚寺などの日本を代表する禅宗寺院が立ち並び、
旧鎌倉以上にしっとりした古都の雰囲気を良く残している。
ただし、駅前も円覚寺の境内の中なので、買い物は隣の駅までいかねばならないが。
価格帯も旧鎌倉より値頃感があるというのが私の印象である。


②鎌倉地域(いわゆる旧鎌倉)
鎌倉と聞いて我々が一般にイメージするのはここのことで
鎌倉駅周辺の幕府があって政治的首都機能を持っていたのはこの地域。
7つある切り通しの中の地域で、面積としては山と海に囲まれ、まともな土地は少ない。
平均価格帯は最も高いし、物価も高い。
その上、御成町や小町などの地域を除けば、大抵の土地は駅までの距離が遠く、
バス便を覚悟しなけりゃならんときている。
しかし、鎌倉にしかない独特の雰囲気は何物にも変えがたく、
それでもやはり住みたいと思う人は絶えない。


③深沢地域
大船駅から湘南モノレールに乗ると大体この地域に入っていくことになる。
この地域は西鎌倉などの大規模に開発された新興住宅地域になり、
区画整理されて整然とした家が立ち並ぶ、
スーパーやコンビニも近くに用意されていて住むにはとても便利な町である。
もちろん、旧鎌倉のように土地の接している一方が必ず山みたいな土地もないし、
いい意味でふつーの土地が手に入る。
まあ、山を全面的に切り崩して作ったので当たり前だが。
だが、スーパーやらコンビニまであって、いかにも業者の思惑通りの住宅地という、
感じがして私はあまり好きではない。
印象としては田園都市沿線の青葉台やたまプラあたりにある新興住宅地に似ている。
あくまで私見だが。


④腰越地域
義経が頼朝に腰越状書いたことから、この名が付いた地域。
鎌倉駅から江ノ電に乗り換えると大体この地域をカバーすることになる。
稲村ガ崎や七里ヶ浜があり、まさにThe湘南の景観。
湘南らしい海見えの家を探すならこの地域だろう。
腰越漁港などがあって、市場で相模湾で取れる新鮮な魚も手に入る。
ただし、価格帯は旧鎌倉の次くらいに高く、
5000万円台でも都心並みの狭小住宅しか買えない可能性もある。
だが、七里ヶ浜で見る夕日は最高である。


ちなみに筆者はこの中から②の鎌倉地域を選択。
家探しもマーケティングと同じで、できる限り、設定対象を絞ることが大事だと思う。
旧鎌倉もさらに特性によって別れるので、これはまた次回書いてみたいと思う。

対象地域の絞込

そういうわけで、価格と物件を絞り込んだら、次は物件を探す地域をどうするかである。
とても湘南全域の物件を見て回るわけには行かないからだ。
湘南といっても明確な区分があるわけではないが、
筆者のイメージでは市区町村で言えば葉山から大磯までの地域が湘南といっていいと思う。


ちなみに湘南ナンバーは葉山や鎌倉が入っておらず、
海に面していない寒川町とかが入っていたりと政治色が強くて、
どうも僕のイメージする湘南とは違う。


各地域のイメージは東から順にこんな感じ
①葉山
古くは鎌倉武士が別荘を構えた所で森戸神社など鎌倉時代の寺社も残っており、
日影茶屋等の古い料亭も残る。
近代に入ってからは日本のヨット発祥の地とされ、
御用邸もあることから別荘文化が発達し海沿いは小洒落た店が立ち並ぶ。
全体的にスローな街の雰囲気、ビーチも静かで比較的綺麗、
物件価格も鎌倉や藤沢に比べると割安なところは押し。
但し、電車が通っておらず何事も車がないと始まらないところなのがネック。
通勤も逗子駅までバスなのでけっこうかかる。


②逗子
逗子マリーナがあり、石原裕次郎などのかつての太陽族の地元。
雰囲気は葉山に似た印象があるが駅から歩いてビーチにいけること、
物価の安さ、横須賀線の始発があるので確実に座って通勤できることもあり、
湘南地域の中では暮らしやすさは抜群と思われるが、
徒歩圏の不動産価格は葉山より高め。
但し、鎌倉や葉山のようなブランド力はなく、静かな海辺の田舎町という感じ。
イメージにこだわる人はあれかもしれない。


③鎌倉ご存知のように鎌倉幕府が置かれ200年間は実質的首都機能を持っていた町。
海沿いは七里ヶ浜、由比ヶ浜などがあり、まさにThe湘南といった景色。
駅のある山側には八幡宮や寺社仏閣が立ち並び、しっとりとした古都の雰囲気。
お店も古くからあり、明治に入ってからは文士たちがこぞって住んだ。
以上のことから、ブランドイメージは高いが、物価も高く、
不動産の価格帯は湘南地域でもっとも高いと思われる。


 ④藤沢
江ノ島を抱えており、鵠沼や片瀬などの海沿いの地域は湘南の中心地。
鎌倉逗子葉山などが伝統色が強いと対照的に藤沢と茅ヶ崎はサーファーの町と言う印象で、
実際海沿いの地域は金を持ったサーファーとかが買っている模様。
但し、駅中心部はそんなに湘南の雰囲気は感じられない。
藤沢市自体も北に大きく伸びている為、内陸部は除外して考える必要がある。
海沿いの地域は鎌倉の次に高いと思われる。
後は、通勤を考えると東海道線は相当に込むので、その辺は覚悟しないといけない。


⑤茅ヶ崎
藤沢とともに湘南地域の中心的な存在で、
烏帽子岩などがある海沿いはまさにサザンの歌詞のイメージ。
北側は工業地帯ともなっていて藤沢同様に切り離して考える必要がある。
当然海沿いの南側の方が価格も高い。
通勤に関しても東海道線を使うので藤沢同様になかなか大変である。


 ⑥平塚
平塚は七夕祭りくらいしか訪れたことがないのだが、
基本的には駅の北口と南口で雰囲気が大きく異なる。
北側は宿場町だったこともあって歓楽街っぽい感じ。
いずれにしても買うとしたら南側じゃないと湘南の雰囲気は楽しめないだろう。


 ⑦大磯
個人的なイメージではここが湘南地域の西端だろう。
吉田茂や伊藤博文やらの別荘があった為、
葉山と同様に別荘文化で発展した地域と言えるだろう。
さすがに都心からだいぶ離れているので、土地の値段はそんなに高くない。
ビーチもきれいだし、いい町だと思うが、いかんせん通勤時間が・・・


 とこんな感じの湘南の町だが、
やはり人の好みがあるので色々見て対象地域を絞っていけばいいと思う。
筆者はヨットをやっているので、サーファー文化の藤沢や茅ヶ崎は落ち着かない感じなので、
鎌倉逗子葉山にまず絞ってみた。
その後、軽く物件を見学して、
やはり葉山は通勤時間の長さと何事も車がないと始まらない環境から却下。
逗子は住環境抜群だが、鎌倉のあの特別な雰囲気に魅せられて、
ひとまず逗子は置いておいて鎌倉で物件がなかったときに検討することにして
鎌倉で物件を探してみることになった。

鎌倉移住ガイド3(注文住宅?建売?中古?)

筆者が予算の次に考えたことはどんな物件を買うのか?ということ。
選択肢は3つしかない。
①土地を買って家を建てる。
②建売の新築住宅を買う。
③中古住宅を買う。


一番手っ取り早いのは②で不動産屋が買った土地を
30-40坪くらいに細分化して家を建てて売っているものだ。
物件の数も多いし、 4500万円前後と都心で働くサラリーマンが買いやすそうな価格設定も
魅力。しかし、②の最大の問題は建物がちゃっちいことだろう。
新しいのは魅力的なのだが、やはりチープな感じは否めない。


 それもそのはずで、不動産屋が自己案件として抱える建売物件は
土地の部分では利益がでないので、
上物の建物の部分でコストを抑えて利益を出すのが業界のセオリーなのだそうだ。
従って、当然新築のマンションや戸建は業者の利益が乗っかった状態で販売価格が出される。


不動産業界の友人に確認したところ、およそ2-3割くらいは販売コストであるとのこと。
すなわち、業者の利益がそれくらい乗せられていて、
物件の正味価値は価格の7-8割程度しかないと言うこと。
これがどういうことかといえば、理論上は例えば5000万で新築のマンションを
業者から買ったとして、それを住まずに契約の翌日に即転売しても
3500-4000万円くらいでしか売れないと言うことなる。


建売新築は手を出しやすいが実はもっともリスキーなのではないか?と筆者は思っている。
そうなってくると、手としては①か③ということになる。
①は土地を買って建築家に頼んで注文建築をすれば、理想の住まいになるだろうが、
先程書いたように業者は土地だけを売ると利幅が薄いので
建売や建築条件付などに比べると、高めに価格を設定してくる。
コストパフォーマンスの観点から言えば必ずしもベストではない。
湘南方面に限れば、筆者の予算ではぎりぎりといったところだろう。


 ②については、日本人はとかく新築を好むようで、
日本は実は売れ残っている中古物件が非常に多いのだそうである。
一方、私の暮らしたことのあるドイツでは古い家をリフォームしたりして
手直ししながら住むのが当たり前で、新築住宅と言うのは贅沢品という感じである。
特に中古物件は市場の実勢相場価格に基づいて決まるし、
不動産業者の利益も上限が物件価格の3%+6万円と法律で決まっている。


さらに戸建の場合は20年で減価償却が終わったものとして評価されることが多いので
古い物件はほぼ土地代だけで手に入る。
従って、新築建売を買って売った際にありうるような、
買ったときの7-8割でしか売れませんでした。。。というようなケースはレアだ。
新築では手が出ない注文建築も中古なら選択肢に入ってくる。



もちろん、土台が不安定なものだったり、柱が腐ってたりしたら、話にならないので、
中古物件を買うときには一級建築士などの専門家に物件の評価をしてもらうことは
絶対必要だろう。
というわけで、筆者は予算に限界があって、見た目の綺麗さに拘らない人であれば、
中古物件、特に注文建築で建売でないものを買う戦略をおすすめしたい。

鎌倉移住ガイド2(購入予算)

というわけで、湘南移住ガイドだが、先立つものは金である。
筆者がホリエモンみたいに100億の資産を持っていれば、一切悩む必要はないのだが、
庶民の筆者には予算を決めてからでないと・・・ということで、
どれくらいの予算を用意できるか?というところから、家探しを始めて見ることにした。
まあ、ホリエモンの場合は有罪が確定すれば
民事で損害賠償されて身ぐるみ剥がされるだろうが。



庶民の場合、不動産を買う場合は自己資金部分と住宅ローンで借りる分の合計額が
用意できる金額ということになるだろう。
自己資金については一般には頭金として物件価格の2割と諸費用を用意して、
ローンを8割程度に抑えるのがセオリーなのだそうだ。
確かにそれだけ用意できれば、もし住宅ローンが何らかの理由で払えなくなっても
売却すれば借金を帳消しにできるだろうから、ローンを抱えるリスクが非常に小さくなる。
ということは頭金の2割と諸費用、すなわち総額の3割くらいを用意すればいいのではないか?
と私は考えた。
幸い筆者が家を買おうと思ったのは、
うちの親父が亡くなった際に受け取った遺産をこのまま手元においておくと
飲食代や遊びでぱーっと使ってしまいそうだったから、というイタイ理由が発端なので、
自己資金のほうはなんとかなりそうな気配であった。



従って、残る住宅ローンで借りられる金額を確定すれば、購入予算が決まると思ったので、
現在の年収から算出することにした。
一般に年間の支払い総額が年収の30-40%以内に収まるレベルが適正な借入金額らしいので、
筆者は都銀のHPに置いてあるローンシュミレーターで大体の金額を割り出した。
筆者の場合、万全を期す為に一応都銀の窓口に源泉徴収票をもって行って、
実際お宅の銀行なら、私にいくらくらい貸してくれますか?と確認に行った。
2,3行まわったが、「銀行は物件が決まらないと何とも言えませんが」という、
お決まりの前置きをした上で、だいたいこれくらいですよというところを答えてくれた。



なぜ筆者がこんなに慎重に予算の確定をしたかというと、
不動産契約特有の問題に原因がある。
たいていの場合、不動産契約締結時に5-10%くらいの手付金を支払う。
このお金は何も特別な約束事がない場合、
ローンが降りなかったときに解約すると解約手付と言って、戻ってこない。
たいていの住宅ローンの場合、
契約書に「買主が銀行ローンが借り入れられない場合には手付金を返します」という、
文言が入るのだが、これも契約から1ヶ月以内と日程を制限されることが多い。
したがって、うっかり強気で予算オーバーの物件で不動産売買契約を結んで、
お金を借りられないとなると、手付金をそのまま没収されるリスクが生じるのである。
非常に消費者泣かせではあるが、制度や慣習に不平不満を言っても仕方ないので、
上記のような方法で資金調達の裏づけをしっかり取っておいたほうがいいと思う。



というわけで、筆者のMAX予算は自己資金3割+ローン金額7割ということで、
諸費用込みで総額6000万くらい、
すなわち物件価格にして5500万くらいが予算の限界点と言うことで進めることにした。

鎌倉移住ガイド1

筆者が湘南方面に家を買って引っ越そうと思い立ったのは、 2006年の5月ごろである。
結構東京で働いている人で鎌倉に遊びに行ったり、
湘南にマリンスポーツをしにいく人は誰しも、夕方になり東京に帰る時間になると、
「あー帰りたくないな」などと思ったり、
知り合いに鎌倉や葉山に住んでいる人がいたりすると、「うらやましい!」などと思ったり、
したことがあると思う。


 ご多分にもれず、筆者も趣味で湘南でヨットやっているので、
「家を買うなら、湘南だな」などとわけの分からないことを心に決めていた。
このように東京から湘南へ移住したいと思う人は少なくないと思うので、
自分の体験をもとに湘南移住に参考になるような記事を書いてみたいと思う。

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プロフィール

皎月斎

Author:皎月斎
鎌倉に移住して来た江戸っ子です。
食通とは思っていませんが、
うまいものを食べるのが好きです。

他には日本美術にも興味があります。
夏場は主に湘南でセイリングをしてます。
どうぞ宜しく。

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