鎌倉生活や食に関する記事など日々の出来事を徒然なるままに書き綴った日記です。

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購入総額

住宅のコストは物件価格+諸費用である。


ローンを申し込むとき、危険なのは諸費用の計算を誤ってしまい、
ローンをぎりぎりの金額で申し込むと不動産の決済日に資金が足りなくなるという、
恐ろしい事態が生じる恐れがある。


とは言え、余分に借りればそれだけ金利が無駄にかかるので、
より賢い選択肢はしっかりと諸費用を正確に読んだ上で、借入を申し込むことである。


中古住宅を購入する場合は、およそ次のような感じになる。


物件価格・・・そのまま不動産のチラシに書いてある金額
仲介手数料・・・不動産業者に支払う金額 6.3万円+3.15%
印紙代・・・不動産売買契約書とローン契約書に貼る印紙
ローン事務手数料・・・銀行から住宅ローンを借りる際に取られるチャージ
ローン保証料・・・ローン保証会社に支払うチャージ
火災保険料・・・ローンを借りるときに必ず入るように言われる
登記費用・・・決済後に司法書士に依頼して登記する費用


と、これだけかかるが、およそ物件価格の5-10%を見ておけば、いいと思う。

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住宅ローンの選択

無事契約が終われば、次は住宅ローンという関門が待っている。
つくづく思ったのは不動産の購入はとてもめんどくせぇと言うこと。
しかも住宅ローンはなぜか仮審査と本審査に分かれており、
基本的に仮審査を通らないと本審査は申し込めないようである。


仮審査、本審査と言っても審査する内容が変わるわけではなく、
仮審査と本審査の間で何も変化がなければ、問題なく通るようだ。
(例えば、勤務先が変ったり、自動車ローンなどの新規借入があったりなど)


審査のポイントは1年の返済金額が年収の40%以下であれば大抵通る。
だいたい想定金利は4%くらいで計算しているらしい。
あとは担保にする不動産が借地権だったり路線価のないような土地でなければ、問題ない。
住宅ローンは担保付な上に3%程度の金利が取れるおいしい案件なので、
各行とも力を入れている。


お金を預ける場合と違って、基本的に銀行の財務内容などは気にする必要はなく、
一番条件のいい商品でローンを組めばいい。
住宅ローンの決め手は金利と繰り上げ返済手数料だと思う。


金利は安い方がいいに決まっているので、言うまでもないことだが、
繰上返済手数料も重要である。
というのは約定通りに30年とか35年かけて払っていく人はかなり少なく、
ボーナスや月々の余剰から早めに返済していって、
早くローンを返してしまいたいと言う人のほうが多いからだ。
繰上返済手数料も今では無料のところがあって、
いつ、いくら返済しても無料(極端な話、毎月1万とかでも無料)というところもある。
個人的には多少金利を犠牲にしてでも繰上返済手数料無料を選択すべきと思う。


あとは金利だが、今の日銀の無担保コール翌日物金利(昔の公定歩合のようなもの)は
ゼロ金利でなくなった今でも、異常な低利であり、
10年物の国債利回りも低い今のうちに、借りておいた方がいい。
ちなみに欧州と米国の公定歩合(のようなもの)は3.5%、5.5%と
日本と比べてありえないくらい高い。
日銀もそこまでは上げなくても2.5-3.0くらいは目指してあげていく気なのは見え見えなので、今のうちに借りておくに越したことはない。


固定と変動とあるが、どの金利で借りるかという観点もあるが、
一番無難なのは全期間固定だろう。
これでも3.2%くらいだろうから、ヨーロッパの人が住宅ローンを組むよりよっぽど安い。
全期間固定のいいところはずーっと返済金額が変らないので
前に説明したキャッシュフローが読みやすい。
それなりの企業のサラリーマンであれば急に毎月の給料が減額されることは少ないので、
全期間固定で支払っていければ、まず支払い不能になることはないだろう。


とは言え、金利がもったいないと言う意見もあるだろうから、
その場合には一つを変動から10年物くらいの短中期で、
もう一つを全期間固定でと、 2本建にするといいかもしれない。


いずれにしても住宅ローンの本審査まで通れば一段落というところ。

不動産売買契約書

こちらから買付申込をして相手が売渡承諾をすると、晴れて売買契約書の締結となる。


この不動産売買契約書であるが、はっきり言って、買い手に不利に書かれてある。
しかし、不動産業界共通の定型の約款となっており、文言の変更はかなり困難である。
不動産売買契約は事細かに書くときりがないので、
我々一般消費者が気をつけておきたい項目を書いておきたい。


契約書で最低限確認しておかなくてはならんのが、
①ローン特約の有無、またその内容
②売主の瑕疵担保責任
である。


①は不動産の場合、ローンを組んで買うのが大半なので、ローンが降りなければ、
その物件は買えないということになる。
ここまではいいとして、重要なことは契約締結時に手付金として
物件価格の5-10%を前渡することにある。
仮にローン特約が何もない場合、後でローンを申し込んでローンが借りられないとなると、
手付金はまるごと売主に没収されることになる。
つまり決済日までに金を用意できなかったのは買い手の責任。
しかし、はっきり言ってこれだけの金額を没収されたら、
価格を下げない限り、家なんぞ買えないわけだ。
それじゃあんまりにもきついので、ローンが通らなかった場合には
手付金を返還して契約を解除しますというのがローン特約なのである。


このローン特約自体は大抵の契約書に盛り込んであるのでそれはいいのだが、
だいたい○月○日までと、日付を区切って期限が決まっているので、
これを過ぎてもローンが降りないとなるとえれぇことになる。
できるかぎり、余裕を持った日程にしてもらえるよう、交渉しておいた方がいい。
少なくとも2週間から1ヶ月くらいは欲しいかな。


次は②の瑕疵担保条項。
瑕疵とは文字通りキズと言う意味で、物件が傷物だったら、
売主さんに責任をとってもらいますよ、という条項である。
これも民法ではもっと長い期間定められているのだが、
大抵契約だと3ヶ月とかまでしか保証されない。
なので、中古の場合、引渡しを受けたら、家を徹底的にチェックしておいた方がいい。
期限が決まっているので、ちょっとおかしいなんていうところがあったら、
迷わず、売主に文句を言って直してもらうか、賠償してもらうなど、そこは割り切った方がいい。


一番大事なのは契約書を自分でしっかり全部読んで、
自分の常識でおかしいと思ったことは躊躇わずに意見を言うこと。
これさえできれば、そんなに契約書で失敗することはないと思う。

購入物件決定後の流れ

購入する物件が決まった後の流れを確認しておくと次のような感じになる。


買付申込 

売買契約締結 

住宅ローン仮審査申込  

住宅ローン本審査申込 

代金決済と登記


まずは買付申込をして売り手と金額において妥結することが重要。
基本的には早いもん勝ちなので気持ちがあせってしまうが、あせりは禁物。
買えなかったら縁がなかったくらいの余裕を持って望みたいところ。
実際、不動産屋は手数料を稼ぐために色々画策するわけで、
自分の買付申込がほんとうに売主まで届いたかどうかすら、わからないのだから。


尚、買付申込はあくまで契約交渉の申込なので、
この段階では十分引き返せる(不動産屋は引き返せないことを言うがこれは嘘)。
法的にリスクが生じるのは売買契約締結後と考えておいて良いだろう。


買付申込書に対し、売主から売渡承諾書出してくれば、
基本的に売買契約締結に向かって動くことになる。

購入価格の限界点

目星の物件が見つかれば、買付申込をするかどうか、ということになる。
買付申し込みまで進んじゃうと、基本的に後戻りは法的にはともかく、心理的に難しくなるので、
買付申込前に決断しないといけない。


買ってもいいかどうかの最も重要なキーポイントはキャッシュフローである。
つまり現金収入として入ってくるお金がローンなどの支払として出て行くお金を上回るかどうかだ。


 以下のような計算式で検討して見るといいと思う。


+正味現金月収(サラリーマンであれば、手取の月給)
+正味副収入(相当安定して入ってくるのであれば・・・)
-月額ローン支払額(金利が増えるとUP)
-月割固定資産税支払額(結構かかります。うちは10万以上かかる)
-食費(外食中心で50000万くらいですかな)
-電気料金(エアコンとか使うことを考えると8000円はいきますな)
-ガス料金(5000円は見ておいた方がいいかと)
-NHK受信料(2670円、ちなみに筆者はテレビ見ないので払ってないです)
-電話・プロバ代(20000円、ネットはないと生きていけません、携帯も含めるとこれくらいいく)
-新聞代(3000-4000円、僕はネットで見てますが)
-こずかい(まあ、ここは人それぞれですな)


というわけで家賃の代わりに住宅ローンと固定資産税が
乗っかってくると言うイメージでよいと思う。


例えば、全期間固定は今3.2%とかそんなもんだと思うけど、
それで3000万借りた場合で計算するとローン月額支払いは118,828円となり、
総計キャッシュアウト額は26万円程度。
(固定資産税支払を年間24万、こずかい3万として計算)
すなわち、手取りの月給が26万程度は必要であると言うことになる。


ボーナスを充てればいいだろう?という考えもあるが、
ボーナスは最近は大手企業でも安定性が低いし、
繰上返済の原資として使ったりしたほうがいいと思うので辞めておいた方が無難。
それにボーナスくらい自由に使いたいのが人情だろう。
上記のように、物件の価値などは別にして、お金の計算だけ見れば、
極論するとキャッシュフローさえ回れば、買ってもOKだと思う。

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プロフィール

皎月斎

Author:皎月斎
鎌倉に移住して来た江戸っ子です。
食通とは思っていませんが、
うまいものを食べるのが好きです。

他には日本美術にも興味があります。
夏場は主に湘南でセイリングをしてます。
どうぞ宜しく。

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